O mercado imobiliário sempre esteve entre os preferidos dos brasileiros e com a chegada dos Fundos de Investimento Imobiliário, o sucesso não podia ser diferente.
Podemos definir os Fundos Imobiliários como carteiras compostas por imóveis físicos ou ativos lastreados no setor imobiliário. Também conhecidos como FIIs, eles reúnem pessoas com um mesmo objetivo: investir no mercado imobiliário sem a necessidade de dispensar muitos recursos para adquirir imóveis e se preocupar com os custos, riscos e burocracia que envolvem esse tipo de bem, tramites de aquisição, registros, manutenção, impostos e até mesmo dedicação ao inquilino.
Ao adquirir cotas de Fundos Imobiliários você não irá se tornar um dos “donos” daquele imóvel, mas como um, passará a receber um valor proporcional da exploração comercial ou rendimento daquele ativo.
Tipos de Fundos Imobiliários
Os ativos presentes no portfólio de cada fundo são responsáveis por categorizar esses fundos em até 4 tipos. São eles:
Fundo Papel
Os fundos de investimento imobiliários do tipo Papel são compostos por uma carteira que reúne um conjunto de títulos de renda fixa lastreados em mercado imobiliário, sendo as principais:
- CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários): Títulos emitidos por instituições não pertencentes ao setor financeiro com o objetivo de executar projetos de expansão no ramo imobiliário. O proprietário do imóvel que deseja ampliá-lo, pode solicitar a emissão de um CRI oferecendo como garantia o valor dos aluguéis que receberá no futuro em troca do dinheiro para fazer as obras. Uma securitizadora, então, emite o CRI e antecipa os aluguéis, mediante o pagamento de uma taxa de, por exemplo, 5% + IPCA ao ano. As gestoras do Fundo Imobiliário de papel, então, compram esses CRIs e recebem os 5% + IPCA combinados em contrato.
- LCI (Letras de Crédito Imobiliário): Essas letras são uma forma de oferecer empréstimos ao setor imobiliário. Diferente do CRI, as LCI só são emitidas por bancos e instituições do setor financeiro. As gestoras do Fundo Imobiliário de papel, dessa maneira, compram essas LCIs, que podem ser pré ou pós-fixadas e recebem, no futuro, os valores da Letra atrelados a uma taxa. Nesses casos, o CDI é o índice mais comum usado como referência.
- LH (Letras Hipotecárias): essas também são títulos de Renda Fixa com lastro em crédito imobiliário. Elas, assim como as LCIs, também são emitidas somente por instituições financeiras que realizam empréstimos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A remuneração da Letra Hipotecária também é pré ou pós-fixada seguindo uma taxa, como a Taxa Referencial, o IGP-M ou o INPC. Do mesmo modo, o FII de papel adquire a LH da instituição financeira e recebe os valores.
Resumidamente, os Fundos de Investimentos Imobiliários de Papel, funcionam da seguinte forma:
- A Gestora constituí o Fundo e emite cotas a serem vendidas na Bolsa de Valores a investidores pessoa física e institucionais.
- O valor da venda das cotas é usado para montar uma carteira de investimentos com os produtos listados acima (CRI, LCI e LH).
- O valor recebido dos CRIs, LCIs e LHs entram no caixa do FII que distribui no mínimo 95% do resultado líquido (após descontar as despesas administrativas) aos cotistas.
- Quando os CRIs, LCIs ou LHs se encerram, os gestores do Fundo ficam responsáveis por traçar novas estratégias para incluir novos ativos e renovar o patrimônio do FII.
Um detalhe importante é que, apesar dos ativos que compõem esse fundo serem ativos em renda fixa e e de recebíveis do mercado imobiliário, os FIIs de papel não são considerados fundos de renda fixa, e sim variáveis.
Isso porque, o valor de suas cotas é determinado pelas performances diárias na Bolsa de Valores, tornando esse tipo de investimento sujeito a volatilidade e imprevisibilidade do mercado. Portanto, assim como quaisquer outros Fundos Imobiliários do mercado, os FIIs de papel são considerados ativos de Renda Variável.
Fundo Tijolo
Como o nome sugere, os fundos imobiliários do tipo tijolo, possuem como ativos imóveis físicos. O patrimônio desses fundos são usados para para comprar ou construir imóveis a fim de vendê-los ou alugá-los e, com isso, gerar renda mensal.
Os imóveis explorados pelos FIIs de tijolo englobam uma variedade enorme de setores e segmentos da economia, sendo os principais: Galpões de logística, Lajes corporativas, lojas, Agências Bancárias, hospitais, prédios comerciais, imóveis rurais, etc.
A grande maioria de FIIs de tijolo do mercado, visam rentabilizar o patrimônio por meio do aluguel dos imóveis, entretanto, existem também fundos cujo objetivo é obter lucros com a venda do imóvel no futuro e, para isso, a gestora pode investir o patrimônio nos projetos antes ou durante a fase de construção.
A maior vantagem desse tipo de investimento é sem dúvidas poder investir no segmento imobiliário com pouco dinheiro sem a necessidade de ser dono da totalidade do imóvel.
Fundos de Fundos
Os Fundos de Fundos são um dos os mais procurados entre aqueles que estão começando a investir nesse tipo de ativo do mercado imobiliário.
Basicamente, eles compram cotas de outros fundos para montar uma carteira. Isso quer dizer que, o gestor desse Fundo não utiliza o patrimônio dos cotistas para construir e explorar imóveis economicamente assim como não compra produtos do mercado imobiliário (LCIs e CRIs, por exemplo).
Todo o patrimônio do FOF é direcionado a comprar cotas de outros Fundos Imobiliários (FIIs) para ganhar com sua valorização e proventos. Normalmente, o número de FIIs na carteira do FOF varia de 20 a 40 e cabe ao gestor, então, chefiar as posições que montou e demais funções administrativas do Fundo.
Assim como os demais FIIs, os Fundos de Fundos Imobiliários também pagam dividendos podendo ser repassados de forma mensal, trimestral ou semestral, mas a maioria deles opta pela distribuição mensal.
Como capitalizar com Fundos Imobiliários
Há duas formas de capitalizar nesse tipo de investimento. São elas: Através dos dividendos (Renda Passiva) e através da valorização das cotas (Ganho de Capital).
O recebimento de dividendos, sem dúvidas, é a mais eficaz no longo prazo além de ser uma das formas que mais atrai investidores a embarcarem nesse tipo de aplicação.
Por trás de todo fundo imobiliário vai existir uma gestora, que é uma instituição que irá administrar o investimentos dos cotistas daquele fundo e fazer as escolhas de onde investir. Por isso a primeira dica é sempre estudar o histórico da gestora, bem como a reputação da mesma no mercado.
Por regra da CVM, essa gestora é obrigada a distribuir 95% dos ganhos recebidos pela exploração comercial daquele imóvel com os cotistas integrantes do fundo de acordo com a quantidade de cotas. Logo, de certa forma, podemos falar que, de uma forma indireta, você recebe o aluguel daquele imóvel e com um grande ponto: sem você ter o imóvel.
A segunda forma de ganhar dinheiro com os fundos imobiliários é com a valorização das cotas. Como vimos, os FIIs são ativos de renda variável negociados na Bolsa de Valores, e dessa forma estão suscetíveis a volatilidade do mercado.
É bem fácil de identificar os FIIs no home broker, pois eles têm uma característica em comum: todos terminam com o número 11. Logo, o “ticker” de um Fundo imobiliário é composto por 4 letras e o final 11. Exemplo: ABCD11.
Você pode adquirir uma cota de determinado fundo no dia X por R$ 90, esperar ela valorizar e vendê-la por R$120 posteriormente. Nesse caso, você teve um lucro de R$ 30 sem contar os dividendos pagos no período em que você manteve o fundo.
Porém, é importante ficar atento quanto ao ganho de capital obtido nessas operações de compra e venda de cotas das FIIs, visto que não existe a isenção. Todas as operações realizadas com ganho de capital são tributadas nos FIIs e não há a diferenciação entre operações normais e de day trade.
Dessa forma, todos os tipos de negociações com lucros são tributados da mesma maneira. Diferente do caso de ações em que existe isenção para vendas de até R$ 20 mil por mês.
A tributação de FIIs é de 20% e é feita apenas sobre o lucro e o imposto deve ser pago mensalmente até o último dia útil do mês seguinte ao da apuração do ganho.
Em situações de resgate de cotas de FIIs, quando do encerramento do prazo de duração do fundo ou da sua liquidação, a alíquota de IR é de 20% quando há lucro. Isso acontece, pois a operação representa a devolução do capital investido.
Neste caso, o cotista não precisa se preocupar em pagar o imposto de renda, já que ele é retido na fonte pelo administrador do FII. Porém, o evento deve ser devidamente reportado à Receita Federal.
Vantagens vs Desvantagens
As vantagens de investir em Fundos Imobiliários se sobressaem as desvantagens desse tipo de investimento.
Vantagens
- Receber os dividendos livres de IR;
- Ter acesso a empreendimentos que não conseguiria sozinho;
- Chance de ganho de capital com a variação da cota;
- Gestão profissional do imóvel;
- Viver de renda sem precisar comprar um imóvel físico;
- Alta liquidez.
Desvantagens
- Sujeito a volatilidade
- Eventual desvalorização das cotas por um movimento de mercado;
- Você não é o dono do imóvel, mesmo investindo no fundo.
Como identificar o melhor fundo
Existem diversas opções de fundos imobiliários cada um com sua particularidade. Como são ativos de renda variável, sua cotação pode variar para cima ou para baixo, e como todo investimento de renda variável, você deve sempre lembrar do princípio de que retornos passados não são garantias de retornos futuros.
Se você é iniciante e esse será o seu primeiro investimento no setor imobiliário, uma boa prática é evitar aplicar todo o seu capital em apenas um FII. O principio da diversificação norteia qualquer tipo de investimento financeiro, ainda mais quando ele esta sujeito a volatilidade.
Além disso, existem alguns pontos importantes que devem ser levados em consideração no momento de analisar os melhores Fundos Imobiliários. São eles:
- Histórico e Reputação da Gestora do Fundo: Antes de investir, busque informações sobre a gestora por trás do fundo, bem como procure sobre a reputação dela no mercado. É ela quem irá administrar seus investimentos e fazer as escolhas de onde investir, portanto você deve saber quem está por trás antes de colocar o seu patrimônio investido. Busque sempre por players consolidados no mercado.
- Perspectiva futura do Setor de Atuação: Como vimos, dentro de cada fundo a um portfólio de imóveis de diversos segmentos. Por isso é importante fazer uma análise macroambiente de qual segmento está em alta ou com perspectiva de crescimento. Por exemplo, durante a pandemia, fundos com ativos em shoppings e lajes corporativas, foram os mais penalizados pois muitas lojas e escritórios fecharam. Em contraponto a isso, um fundo de galpões de logística se mostra bastante interessante neste mesmo cenário devido ao aumento de vendas por e-commerce.
- Liquidez: A liquidez de um fundo imobiliário está na facilidade de vender o ativo e trocá-lo por dinheiro quando necessário. Esse dado é fundamental para entender se o fundo é fácil de negociar. De modo geral, quanto mais cotistas um fundo possui, maior a facilidade para o investidor vender estas cotas.
- Relação entre preço e valor patrimonial: Algumas métricas como o P/VPA (preço/valor patrimonial por ação) podem ajudar a entender se um fundo está caro ou barato em relação ao seu patrimônio. Quando este indicador é maior que 1, as cotas estão super valorizadas. Quando é menor, significa que o fundo está barato e, vale aquela máxima: Quando a esmola é grande demais o santo desconfia. Se estiver muito barato, a recomendação é checar se está tudo certo.
Calcular o Dividend Yield (DY): Essa métrica também muito importante para analisar a rentabilidade do fundos imobiliários. O Dividend Yield, mede a relação entre os dividendos e a cotação atual do ativo. Quanto maior for o rendimento em relação ao preço da cota, maior será o DY. Uma boa forma de ver se o fundo é vantajoso de investir é buscar fundos imobiliários constantes, portanto não se limite em calcular o DY oferecido no momento, mas também busque o histórico do fundo, que mostra se esse percentual de retorno é constante. Você pode ver isso analisando qual o DY no acumulado em 12 meses, pegando todos os rendimentos pagos e dividindo pelo valor da cota atual.
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